Zaczynali od zarządzania kilkudziesięcioma wspólnotami mieszkaniowymi, jednego ciągnika C-60 i wysłużonego, żółtego Żuka. Dziś MZBK z Bytowa obsługuje budynki mieszkalne, obiekty handlowe i usługowe, parkingi oraz rozległe tereny zewnętrzne w różnych częściach Pomorza. Firma przeszła długą drogę, a zarządzanie nieruchomościami coraz mniej przypomina zwykłe administrowanie.

::addons{"type":"only-with-us","color":"black"}

::event{"type":"horizontal","item":"1078"}

Za spokojnym funkcjonowaniem budynków stoją setki decyzji, analiz prawnych, prac technicznych i rozmów z mieszkańcami. Dobrego zarządcy często nie widać. Jego pracę zauważa się dopiero wtedy, gdy coś przestaje działać.

MZBK powstało z przekształcenia gminnego Miejskiego Zarządu Budynków Komunalnych. Pracownicy zakładu budżetowego postanowili przejść na własny rachunek. Na czele spółki stanął Henryk Gański. W jej tworzenie zaangażowała się także Dorota Terefenko-Malek oraz 8 osób pracujących wcześniej w zakładzie. Wszyscy zainwestowali własne pieniądze. Od lat kluczową osobą w firmie jest Katarzyna Kuś, prokurent i główna księgowa. 

– Wiele wtedy ryzykowaliśmy, ale postanowiliśmy zrobić pierwszy krok. Przez pierwsze 6 miesięcy wszyscy pobieraliśmy jednakowe pensje, na poziomie najniższej krajowej. Wierzyłem, że się uda, bo mieliśmy wiedzę i umiejętności – wspomina Henryk Gański.

WIĘKSZOŚĆ KLIENTÓW ZOSTAŁA Z NIMI DO DZIŚ

Na początku spółka przekonała do współpracy około 46–47 wspólnot mieszkaniowych, wcześniej obsługiwanych przez zakład budżetowy. Większość pozostała z MZBK przez kolejne lata.

Był to również czas dużych zmian w Bytowie. Mieszkańcy przejmowali lokale na własność, tworzyli wspólnoty i zaczynali inwestować w remonty elewacji, dachów, instalacji oraz termomodernizacje.

– Bytowskie władze miały dobre pomysły, wspierając rewitalizację wspólnot mieszkaniowych. Dzięki temu budynki zaczęły się zmieniać, a mieszkańcy coraz bardziej świadomie podchodzili do swojej własności – zaznacza Gański.

Dziś zarządzanie nie kończy się na naliczaniu opłat, organizowaniu zebrań i zlecaniu remontów. Łączy zagadnienia techniczne, finansowe, organizacyjne i prawne.

Katarzyna Marczyk, członek zarządu MZBK, a prywatnie córka założyciela firmy, podkreśla, że każdy budynek oznacza inny zestaw problemów.

– Zarządzanie nieruchomościami to znacznie więcej niż administracja. Każdy dzień przynosi inne wyzwania: od awarii instalacji, przez planowanie remontów, aż po skomplikowane spory własnościowe. Zarządca musi być organizatorem, negocjatorem, analitykiem, prawnikiem i specjalistą od spraw technicznych – mówi Katarzyna Marczyk.

KRYZYS ZMUSIŁ FIRMĘ DO ZMIANY

Historia MZBK nie składa się wyłącznie z sukcesów. Jednym z najtrudniejszych momentów była utrata kontraktu na zarządzanie gminnym zasobem mieszkaniowym. Wspólnoty odpowiadały wtedy za około 80 proc. przychodów spółki.

Firma musiała ograniczyć koszty, podejmować decyzje personalne i szukać nowych źródeł dochodu.

– Przegraliśmy w uczciwej walce o zarządzanie zasobem gminnym. Trzeba było robić cięcia i dokładać do firmy z własnych kieszeni. Wiedzieliśmy, że nikt nie przyjdzie i nie da nam pieniędzy. Musieliśmy znaleźć nowych klientów i nowe kierunki rozwoju – opowiada Henryk Gański.

Kryzys doprowadził do przebudowy modelu działalności. Firma zaczęła rozwijać obsługę techniczną obiektów komercyjnych oraz utrzymanie terenów zewnętrznych. Obecnie wspólnoty mieszkaniowe odpowiadają za około 1/3 przychodów. Pozostała część pochodzi między innymi z obsługi sklepów, lokali usługowych, parkingów i terenów zielonych.

OD WSPÓLNOT DO MARKETÓW I DUŻYCH OSIEDLI

MZBK działa nie tylko w Bytowie i najbliższej okolicy. Realizuje zadania między innymi w Słupsku, Gdańsku i Szczecinie. Specjalizuje się także w obsłudze obiektów wielkopowierzchniowych.

Zakres prac obejmuje odśnieżanie, koszenie terenów zielonych, utrzymanie parkingów, sprzątanie oraz bieżące prace techniczne i porządkowe. Wśród obsługiwanych obiektów znajdują się sklepy Kaufland oraz restauracja McDonald’s w Bytowie. Firma zajmuje się również dużymi kompleksami mieszkaniowymi i rekreacyjnymi.

– Obsługujemy takie miejsca jak Kaszubska Ostoja w Barkocinie, gdzie znajduje się ponad 60 obiektów. Każdy taki kompleks wymaga stałej organizacji pracy, kontroli technicznej i szybkiego reagowania – mówi Gański.

Zmieniło się też wyposażenie przedsiębiorstwa. Jeden ciągnik C-60 i żółty Żuk zostały zastąpione przez rozbudowany park nowoczesnych maszyn do letniego i zimowego utrzymania nieruchomości.

ZARZĄDCA CZASEM ZOSTAJE DETEKTYWEM

Coraz ważniejszym obszarem działalności MZBK jest analiza stanu prawnego nieruchomości. Niektóre sprawy wymagają badania dokumentów sprzed 40, a nawet 60 lat.

Za jednym budynkiem może kryć się kilka ksiąg wieczystych, dawne podziały geodezyjne, nieuregulowane służebności, niejasne prawa do korzystania z dróg albo problemy z własnością infrastruktury.

– Czasami nie zaczynamy od pytania, co mówi obecnie prawo. Najpierw musimy ustalić, co właściwie wydarzyło się z daną nieruchomością przez ostatnie kilkadziesiąt lat. Dopiero wtedy można szukać rozwiązania zgodnego z obowiązującymi przepisami – wyjaśnia Katarzyna Marczyk.

Taka praca oznacza analizę ksiąg wieczystych, dokumentów archiwalnych oraz historii własności. Wymaga również współpracy z sądami, starostwami, notariuszami, komornikami i geodetami.

– Czasami wchodzimy do budynku sądu jako administratorzy wykonujący zadania techniczne, a innym razem uczestniczymy w postępowaniu dotyczącym nieruchomości. Reprezentujemy wspólnoty albo pomagamy analizować skomplikowany stan prawny. Przypomina to pracę detektywa, który musi połączyć wiele faktów – mówi członek zarządu MZBK.

Wiele obecnych problemów ma źródło w czasach, gdy nie funkcjonowały jeszcze wspólnoty mieszkaniowe, a decyzje dotyczące gruntów i budynków podejmowano według innych przepisów.

DRONY, KAMERY I GRANICE PRYWATNOŚCI

Nowe technologie przynoszą zarządcom kolejne wyzwania. Jeszcze kilka lat temu niewiele osób zastanawiało się nad kamerami montowanymi w wizjerach drzwi, monitoringiem obejmującym części wspólne czy dronami latającymi nad posesjami. Dziś takie zgłoszenia nie należą do rzadkości.

– Zarządca musi odpowiadać na pytania dotyczące granic prywatności, ochrony danych osobowych oraz wzajemnych praw właścicieli lokali. Technologia rozwija się szybciej niż świadomość prawna mieszkańców, dlatego wiele sytuacji wymaga szczegółowej analizy – zaznacza Katarzyna Marczyk.

Jednym z powtarzających się tematów są loty dronów. Część mieszkańców uważa, że właściciel gruntu może całkowicie zakazać przelatywania nad posesją. W praktyce trzeba uwzględnić zarówno przepisy lotnicze, jak i prawo do prywatności.

W zespole MZBK pracują osoby posiadające uprawnienia do wykonywania lotów bezzałogowymi statkami powietrznymi. Dzięki temu firma może analizować zgłoszenia z punktu widzenia prawa nieruchomości oraz zasad lotnictwa cywilnego.

– Pozwala nam to oddzielić rzeczywiste naruszenia od mitów dotyczących dronów. Każdy przypadek trzeba jednak oceniać indywidualnie, biorąc pod uwagę bezpieczeństwo i ewentualne naruszenie prywatności – wyjaśnia Marczyk.

NAJTRUDNIEJSZE SĄ CZĘSTO KONFLIKTY

Zarządca coraz częściej pełni również rolę mediatora. Konflikty pomiędzy sąsiadami dotyczą hałasu, parkowania, korzystania z części wspólnych, kamer, remontów, zwierząt czy przedmiotów pozostawianych na klatkach schodowych.

Nie każda sprawa musi trafiać do sądu. Często wystarcza rozmowa, wyjaśnienie przepisów i znalezienie rozwiązania możliwego do zaakceptowania przez mieszkańców.

– Za każdą nieruchomością stoją ludzie. Do zarządcy trafiają ich problemy, oczekiwania, frustracja i złość. Nierzadko źródło problemu leży po stronie wykonawcy, instytucji albo wynika z wieloletnich zaszłości prawnych, ale to zarządca jako pierwszy odbiera telefon i próbuje znaleźć rozwiązanie – mówi Katarzyna Marczyk.

Jak podkreśla, niezbędne są cierpliwość, profesjonalizm i umiejętność prowadzenia rozmowy.

– Życzliwość działa w obie strony. Kilka spokojnych słów i wzajemny szacunek często pozwalają rozwiązać problem szybciej niż podniesiony głos. Za każdym zgłoszeniem stoi człowiek, ale po drugiej stronie biurka również siedzi człowiek – zaznacza.

FIRMA RODZINNA, ALE OPARTA NA ZESPOLE

Przez lata Henryk Gański rozwijał MZBK wspólnie z Dorotą Terefenko-Malek, którą nazywa swoją prawą ręką.

– Jesteśmy w tej firmie jak jedno ciało. Doskonale się uzupełniamy. Czasami dochodzi do spięć, ale ostatecznie zawsze znajdujemy kompromis i wspólnie osiągamy sukces – podkreśla założyciel MZBK.

Obecność Katarzyny Marczyk w zarządzie oznacza, że w rozwój przedsiębiorstwa włącza się kolejne pokolenie. Firma zachowuje rodzinny i bytowski charakter, a jednocześnie coraz szerzej działa poza lokalnym rynkiem.

– Nie jest tak, że nie popełniamy błędów. Sztuką jest podnieść się po każdym upadku. Wtedy człowiek i cała firma stają się silniejsi – zaznacza Henryk Gański.

Po latach działalności MZBK zarządza ponad 70 wspólnotami mieszkaniowymi i obsługuje setki obiektów, parkingów oraz terenów zewnętrznych. Historia firmy pokazuje, że kryzys może stać się początkiem nowego etapu, a lokalne przedsiębiorstwo rozpoczynające działalność od jednego ciągnika i Żuka może zbudować pozycję pozwalającą działać na całym Pomorzu.

::news{"type":"see-also","item":"10098"}

::addons{"type":"only-with-us","color":"black"}